Einzeldokumentationen 2016
30. November 2016
Start der Unterschriftensammlung für den Einwohnerantrag auf Milieuschutz zwischen Puls- und Rönnestraße
Text des Einwohnerantrags mit Begründung und Unterschriftenliste:
Unterschriftenliste zum Einwohnerantrag „Milieuschutz für das Areal zwischen Pulsstraße und Kaiserdamm;
Vertrauenspersonen: Alban Becker, Klaus Helmerichs, Matthias Steinfath
(MieterWerkStadt Charlottenburg, Kontakt: Wolfgang Mahnke, Franzensbader Str. 37, 14193 Berlin, AenneM@t-online.de).
Einwohnerantrag:
Milieuschutz für das Areal zwischen Pulsstraße und Kaiserdamm sowie Amtsgerichtsplatz
Die BVV Charlottenburg-Wilmersdorf möge beschließen:
Das Bezirksamt wird gebeten, für das Gebiet
um den Klausenerplatz zwischen Kaiser-Friedrich-Straße, Kaiserdamm und S-Bahn-Ring einschließlich des Gebiets zwischen Schlosspark und S-Bahn Ring (Pulsstr./Mollwitzstr./Heubnerweg) sowie um den Amtsgerichtsplatz
unverzüglich die Ausweisung als Milieuschutzgebiet vorzubereiten.
Unterschriftsberechtigt sind alle Personen, die zum Zeitpunkt der Unterschrift 16 Jahre alt und im Bezirk mit Haupt- oder Nebenwohnsitz gemeldet sind. Bitte deutlich lesbar ausfüllen!
Es folgen die Spalten der Unterschriftentabelle:
Lfd.Nr. Familienname(n) Vorname(n) Geburtsdatum Anschrift Datum der Unterschrift Unterschrift
Begründung zum Einwohnerantrag
„Milieuschutz für das Areal zwischen Pulsstraße und Kaiserdamm sowie Amtsgerichtsplatz“:
Verdrängung von Mietern gehört in Berlin mittlerweile zum traurigen Alltag. Charlottenburg-Wilmersdorf hat sich dabei zum Bezirk mit dem höchsten Gefährdungspotential entwickelt.
Modernisierungen werden zur Erhöhung der Mieterträge genutzt. Zwingen diese Erhöhungen die angestammte Mieterschaft zum Auszug, ist das insbesondere bei Eigentumswohnungen ein willkommener Nebeneffekt, weil eine bezugsfreie Eigentumswohnung teurer verkauft werden kann.
Der Bezirk hat – anders als andere Bezirke mit geringerem Druck – bis heute noch nicht vom Instrument des Milieuschutzes Gebrauch gemacht (sog. „Erhaltungssatzung“ nach § 172 Baugesetzbuch). Milieuschutz hat folgende Wirkungen:
– In einem Milieuschutzgebiet muss der Vermieter vor einem Abriss oder einer Modernisierung eine Genehmigung einholen. Das Bezirksamt kann die Genehmigung verweigern, wenn eine generell mieterverdrängende Wirkung dieser Modernisierung nicht ausgeschlossen werden kann.
– Verbunden mit dem Genehmigungsvorbehalt für eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen aus der Berliner „Umwandlungs-verordnung“ bedarf jede Umwandlung in einem Milieuschutzgebiet der Zustimmung des Bezirksamts.
Charlottenburg-Wilmersdorf hält durch diese Versäumnisse seit Jahren den ersten Rang bei der Zahl der Angebote an Eigentumswohnungen (zuletzt im Jahr 2015 mit 24.381 Angeboten, das sind 22% aller im gleichen Jahr in Berlin angebotenen 109.448 Eigentumswohnungen; Fundstelle: Jahresbericht der Investitionsbank Berlin – IBB – für das Jahr 2015, Seite 55). Damit verbunden ist auch ein Spitzenplatz bei den m?-Preisforderungen (2015 waren es im Schnitt 3.941 € bei einem Gesamtberliner Durchschnitt von 3.513 €).
Seit 2013 drängt die Bezirksverordnetenversammlung das Bezirksamt, sich um den Milieuschutz zu kümmern. Das Bezirksamt hat daraufhin weniger als ein Drittel der Charlottenburg-Wilmersdorfer Planungsareale untersuchen lassen und bereitet nun für zwei Gebiete eine Ausweisung als Milieuschutzgebiet vor; es handelt sich um die Mierendorff-Insel und das Gebiet Richard-Wagner-Straße.
Das Bezirksamt sah bislang keine Veranlassung, die restlichen Planungsräume des Bezirks untersuchen zu lassen. Auch eine Unterschutzstellung von weiteren Gebieten, die nach vorliegenden Ergebnissen Anlass zu vertiefenden Untersuchungen geben, ist bisher nicht vorgesehen. In den von uns beschriebenen Gebieten ist der erhöhte Verdrängungsdruck besonders offensichtlich. Wir beschränken uns deshalb mit dem Antrag zunächst auf dieses zusammenhängende Gebiet.
Zu weiteren Aspekten empfehlen wir die Nachlese zu einer Veranstaltung zum „Milieuschutz in Charlottenburg“ am 13. September 2016:
http://blog.klausenerplatz-kiez.de/archive/2016/09/22/wohnen_im_kiez
Hinweis: Das im Antrag genannte Gebiet umfasst die Planungsräume „Schloßgarten“, Klausenerplatz“, „Schloßstraße“ und „Amtsgerichtsplatz“. Detaillierte Lagepläne zu jedem Planungsraum können im Internet abgerufen werden unter http://fbinter.stadt-berlin.de/fb/; die jeweilige Planungsraumkarte erreicht man dort über den Aufruf der Basiskarte „Lebensweltlich orientierte Räume (LOR) – Planungsräume“.
27. November 2016
MieterWerkStadt Charlottenburg
Pressemitteilung: Einwohnerantrag für Milieuschutz im Bezirk
Die bezirkliche Zählgemeinschaft aus SPD und Grünen hat vereinbart, nun erstmals auch in Charlottenburg-Wilmersdorf einer Mieterverdrängung mittels Milieuschutzvereinbarungen entgegenzuwirken. In erster Linie denken sie dabei an die Mierendorff-Insel und das Richard-Wagner-Quartier einschließlich des Gierkeplatzes.
Mit einem Einwohnerantrag möchte die MieterWerkStadt Charlottenburg den Bezirk nun ermutigen, Milieuschutz auch für das unmittelbar anschließende Stadtgebiet zwischen Puls- und Rönnestraße zu erlassen. In diesem Gebiet herrscht nach hiesiger Erfahrung ebenfalls eine eklatante Verdrängungsgefahr.
Ab dem 30.11.2016 wird die Mieter Werk Stadt Charlottenburg überwiegend auf Wochenmärkten und im Kiez zwischen Klausenerplatz und Amtsgerichtsplatz Unterschriften für diesen Antrag sammeln. Unterschriftsberechtigt sind alle Charlottenburg – Wilmersdorfer Bürgerinnen und Bürger die das kommunale Wahlrecht haben.
Dem Bezirksamt wird mit diesem Einwohnerantrag aufgegeben, eine Satzung vorzubereiten, die dieses Gebiet vor Verdrängung der angestammten Mieterschaft schützen soll.
Diese Satzung bewirkt, dass ohne Genehmigung des Bezirksamtes Eigentümer keine Luxussanierungen oder Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen durchführen können.
Wir wollen den Bezirk in seiner Politik unterstützen, zu verhindern, dass aus Profitgier, eine gut durchmischte Mieterschaft verdrängt wird.
MieterWerkStadt Charlottenburg
Anlage: Text des Einwohnerantrags
zum 13.9.2016
Nachlese zur Veranstaltung:
„Milieuschutz in Charlottenburg
– Lässt das Bezirksamt in Charlottenburg die Verdrängung der Mieter zu -“
Zu diesem Thema fand am 13. September 2016 in der KiezKulturWerkStadt eine Diskussionsveranstaltung statt.
Moderiert von Volker Fischer (MieterWerkStadt Charlotenburg), fachlich eingeführt und begleitet durch Sigmar Gude (Stadtforschungsinstitut TOPOS) sowie durch Joachim Oellerich (Berliner Mietergemeinschaft e.V., Chef-redakteur des „MieterEchos“) wurde folgenden Fragen nachgegangen,
– welche Möglichkeiten der Milieuschutzes bietet und welche Grenzen ihm gesetzt sind,
– weshalb Charlottenburg-Wilmersdorf bislang noch nicht vom Instrument des Milieuschutzes Gebrauch gemacht hat,
– welche Alternativen bzw. welche ergänzenden Instrumente gegen die Mieterverdrängung eingesetzt werden können,
– welche Arten der Kampagne sich zur Durchsetzung der Forderung auf effektiven Verdrängungsschutz anbieten.
Zunächst wurde festgestellt, dass Senat und Bezirke nach der Wiedervereini-gung an einer Aufwertung des Wohnungsbestandes interessiert waren. Der Aspekt einer daraus folgenden Gefahr der Verdrängung der angestammten Mieterschaft trat demgegenüber zunächst zurück.
Nachdem die Mietsteigerungen aus Modernisierungen und der Wohnungs-verlust durch Wohnungszusammenlegungen die Mieter dann auch tatsächlich und öffentlich sichtbar aus ihren Quartieren vertrieben, machten immer mehr Bezirke vom Instrument des Milieuschutzes nach § 172 BauGB Gebrauch. Damit wurden dort Modernisierungen, Abrisse und Wohnungszusammen-legungen unter den Vorbehalt behördlicher Genehmigung gestellt. Diese ist zu versagen, wenn die beantragte Maßnahme Verdrängung generell begünstigen würde.
Seit März 2015 wird der Milieuschutz von der sog. Umwandlungsverordnung flankiert. Diese stellt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten unter behördlichen Genehmigungsvorbehalt. Die Genehmigung kann unter anderem davon abhängig gemacht werden, dass sich der Hauseigentümer verpflichtet, umgewandelte Wohnungen während der Geltungsdauer der Umwandlungsverordnung nur den Mietern zum Verkauf anzubieten.
Der gänzliche Verzicht auf Verdrängungsschutz hat Charlottenburg Wilmersdorf schnell an die Spitze der gefährdeten Bezirke gebracht:
– Seit Jahren liegt Charlottenburg-Wilmersdorf bei der Anzahl der am Markt angebotenen Eigentumswohnungen vorn. Zuletzt wurden im Jahr 2015 nach den Ermittlungen der Investitionsbank Berlin (IBB) 24.831 Eigentums-wohnungen zum Verkauf angeboten. Das sind 22% aller im gleichen Jahr in Berlin angebotenen Eigentumswohnungen (gesamt: 109.448).
– Die Angebotspreise liegen dabei mit durchschnittlich 3.941 € pro m? deutlich über dem Berliner Mittelwert (3.513 € pro m?). Nur in Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg liegen die Angebotspreise höher.
Umso erstaunlicher ist, dass das Bezirksamt anders als in anderen Bezirken jahrelang nichts unternommen hat, diesen Trend mit Milieuschutzsatzungen aufzuhalten. Nur durch mehrere Aufforderungen der Bezirksverordneten-versammlung, der im Jahr 2013 der Geduldsfaden riss, sah sich das Bezirks-amt genötigt, wenigstens Voruntersuchungen über den Milieuschutzbedarf in Auftrag zu geben.
Das Ergebnis wurde dem Stadtentwicklungsausschuss der BVV im Juni 2015 vorgestellt. Das mit den Untersuchungen beauftragte Institut empfahl, für 6 Planungsräume vertiefende Untersuchungen zu beauftragen, und zwar für:
– Brabanter Platz,
– Kaiserin-Augusta-Allee,
– Karl-August-Platz,
– Richard-Wagner-Straße,
– Spreestadt und
– Tegeler Weg.
Schon der Umgang mit dem Voruntersuchungsauftrag macht deutlich, wie wenig dem Bezirksamt daran liegt, einer Mieterverdrängung entgegen zu wirken:
– Der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf umfasst 57 „soziale Planungs-räume“. Von diesen 57 Planungsräumen sind lediglich 18 (also weniger als ein Drittel) in den Untersuchungsauftrag einbezogen worden.
– Einbezogene Planungsräume wie Klausener Platz und Ernst-Reuter-Platz, die die beiden ersten Plätze bei der Einschätzung der Verdrängungsgefahr einnehmen und bei Einrechnung des Indexwertes für den Aufwertungs-druck immer noch den 2. bzw. 4.
Gesamtgefährdungsrang ausweisen, werden vom Bezirksamt nicht in die Gebiete aufgenommen, die es einer vertieften Untersuchung für würdig hält.
Nach einer Auskunft des Bezirksamtes auf eine von der MieterWerkStadt Charlottenburg initiierte Bürgeranfrage (BVV-Drucksache 1584/4, Nr. 14, vom 31. Mai 2016)
– soll nun die Ausweisung als Milieuschutzgebiet für die Planungsräume Tegeler Weg, Kaiserin-Augusta-Allee und Richard-
Wagner-Platz vorbereitet werden,
– sind mittlerweile die vertiefenden Untersuchungen für die Planungsräume Karl-August-Platz, Brabanter Platz und
Hildegardstraße beauftragt.
Aus der gleichen Antwort des Bezirksamtes ergibt sich allerdings auch, dass weitere Gebiete im Bezirk nicht unter Milieuschutz gestellt werden sollen. Das Bezirksamt begründet das damit, dass „alle Gebiete im Bezirk im Rahmen des Grobscreening untersucht worden sind“.
Das ist schlicht falsch, da überhaupt nur 18 von den 57 Planungsräumen voruntersucht worden sind und deshalb zum bezirksweiten Milieuschutzbedarf keine gutachterlichen Erkenntnisse vorliegen.
Diese unrichtige Antwort auf die Bürgeranfrage zeigt, dass die Verdrängungs-gefahr im Bezirksamt offenbar immer noch nicht in ihrer Brisanz wahrgenom-men wird und nur widerwillig und soweit „angefasst“ wird, dass die BVV erst einmal Ruhe gibt.
Dieses Verhalten des Bezirks lenkt die Debatte auf die Frage, wie einer Verdrängungsgefahr nachhaltig begegnet werden kann und welche Möglichkeiten BürgerInnen haben, ihren Forderungen Gehör zu verschaffen:
– Eine grundsätzliche Herangehensweise lässt sich aus der Ursachenbetrachtung entwickeln:
Es gibt Privateigentum an Wohnraum, gehandelt wird es über den Wohnungsmarkt. Auf diesem Markt herrscht in Berlin ein zunehmend eklatanter werdender Nachfrageüberhang. Der Stadt fehlt ein hinreichender eigener Wohnungsbestand, mit dem sie den Markt nachhaltig steuern – d.h. insbesondere sozial korrigieren könnte.
Der Nachfrageüberhang bzw. die sich darin manifestierende Wohnungsnot ist in erster Linie dadurch zu bekämpfen, dass Wohnungen gebaut und zu Mieten vergeben werden, die für breite Schichten der Bevölkerung tragbar sind. Das verlangt, den Wohnungsbau in kommunale Hand zu übernehmen und so den Marktmechanismen zu entziehen.
Wien liefert hier ein positives Beispiel. dort wurde seit 1920 kommunaler Wohnungsbau betrieben mit der Folge, dass die Stadt die Mieten auch bei hoher Nachfrage stabil und für alle bezahlbar halten kann.
– Die Wohnungsnot ist mangels wirksamer Gegensteuerung so groß geworden ist, dass etliche politische Player privates Kapital für den Neubau aktivieren wollen; mit dem Instrument der öffentliche Förderung möchten sie die neuen Bestände dann über einen längeren Zeitraum für breitere Schichten der Bevölkerung bezahlbar halten. Dieses – am sozialen Wohnungsbau ausgerichtete – Modell verfolgen neben anderen auch die SPD und der Deutsche Mieterbund.
Das macht für die nächste Zeit ein situativ-pragmatisches Herangehen unerlässlich. Einerseits ist stets daran zu erinnern, dass nur die Schaffung eines dauerhaft in kommunaler Hand befindlichen Wohnungsbestandes von Markabhängigkeiten befreit. Andererseits sind alle bestehenden Möglichkeiten der Linderung der Wohnungsnot zu propagieren und anzumahnen. Dazu gehören
– die Unterstützung von Mietern und Hausgemeinschaften, die sich gegen eine Verdrängungsmodernisierung wehren wollen,
– die Forderung, weitere Milieuschutzsatzungen zu erlassen,
– die Forderung, für die Ausweisung des Milieuschutzes und zu dessen Überwachung ausreichende personelle und finanzielle
Mittel im Bezirk vorzuhalten,
– die Forderung, die Mittel für Neubau und den Ankauf privater Bestände durch städtische Wohnungsbaugesellschaften
(Wohnraumförderungs-fonds Berlin) signifikant verstärken.
Für Kampagnen bieten sich auch Instrumente der Bürgerbeteiligung an.
Mit Blick
– auf die Ablehnung des Bezirksamts, den Klausener Platz zum Milieuschutzgebiet zu machen, und
– den Umstand, dass die Deutsche Wohnen eine Verdrängung der Mieter in ihren vorzeitig abgelösten Sozialbauten in der – nicht weit vom Klausener Platz entfernten – Mollwitzstraße zu betreiben scheint,
erscheint die Forderung nach einer Zusammenlegung dieser beiden Gebiete zu einem Milieuschutzgebiet folgerichtig. Zeigt das Bezirksamt dann keine Neigung, dieser Forderung zu folgen, kann sie zum Gegen-stand eines Bürgerbegehrens gemacht werden. Der Umstand, dass für das Begehren Unterschriften zu sammeln sind und dafür in der Bevölkerung geworben wird, ist geeignet, die Wahrnehmung der BürgerInnen für die Vorzüge eines Milieuschutzes zu schärfen, und erhöht allein dadurch den Druck auf das Bezirksamt.
Die Versammlung hält es für wünschenswert, eine Kampagne zum Milieuschutz für das Areal Klausener Platz/Mollwitzstraße vorzubereiten. Die MieterWerkStadt Charlottenburg will dieses Anliegen zu ihrem Arbeitsschwerpunkt machen.
Wolfgang Mahnke, 19. September 2016
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zum 13.9.2016
Dieser Platz ist dem Einladungsflyer zur Veranstaltung am 13. 9. 2016 in der KiezKulturWerkStadt vorbehalten.
zum 13.9.2016
Beitrag zur Vorbereitung der Veranstaltung zum Milieuschutz in der KiezKulturWerkStadt aus KiezBlog Klausenerplatz:
http://blog.klausenerplatz-kiez.de/archive/2016/09/06/mieter_und_milieuschutz_in_cha
Milieuschutz in Charlottenburg
Zu diesem Thema lädt die KiezKulturWerkStadt zu Dienstag, dem 13 September 2016, in die Danckelmannstr. 9 a ein.
Der Untertitel:
„Lässt das Bezirksamt in Charlottenburg die Verdrängung der Mieter zu“ weist unmittelbar auf die aktuelle bezirkspolitische Problemlage hin:
Charlottenburg-Wilmersdorf ist der Bezirk mit den meisten Verkaufsangeboten für Eigentumswohnungen. Damit herrscht im Bezirk der berlinweit höchste Verdrängungsdruck. Dieser Druck resultiert insbesondere daraus, dass
– sich umgewandelte Wohnungen teurer verkaufen lassen, wenn sie bezugsfrei sind und
– Modernisierungen genutzt werden, um den Verkaufs- und Mietwert der Wohnungen zu erhöhen.
Gerade Art und Umfang einer Modernisierung dienen dabei häufig dazu, Mieterhöhungen durchzusetzen, die die Bestandsmieter finanziell nicht mehr tragen können. Ihnen bleibt dann nur noch übrig, die Wohnung nach der Modernisierung aufzugeben.
Wie alarmierend die Lage in Charlottenburg-Wilmersdorf ist, zeigt der Jahresbericht der Investitionsbank Berlin – IBB – , vormals: Wohnungsbaukreditanstalt, für das Jahr 2015 (s. dort Seite 55):
– 24.381 Eigentumswohnungen werden in Charlottenburg-Wilmersdorf zum Verkauf angeboten. Das sind 22% aller im gleichen Jahr in Berlin angebotenen Eigentumswohnungen (gesamt: 109.448).
– Die Angebotspreise liegen mit durchschnittlich 3.941 € pro m? deutlich über dem Berliner Mittelwert (3.513 €). Nur in Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg liegen die Angebotspreise höher.
Mit diesen Zahlen bestätigt sich der Trend der Vorjahre.
Umso erstaunlicher ist, dass das Bezirksamt anders als in anderen Bezirken jahrelang nichts unternommen hat, diesen Trend mit Milieuschutzsatzungen aufzuhalten. Eine solche Satzung (Grundlage ist § 172 Baugesetzbuch mit den Kriterien für soziale Erhaltungssatzungen) hat folgende Wirkungen:
– In einem Milieuschutzgebiet muss der Vermieter vor einem Abriss oder einer Modernisierung eine Genehmigung einholen. Das Bezirksamt kann die Genehmigung verweigern, wenn eine generell mieterverdrängende Wirkung dieser Modernisierung nicht ausgeschlossen werden kann.
– Verbunden mit dem Genehmigungsvorbehalt für eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen aus der Berliner „Umwandlungsverordnung“ bedarf jede Umwandlung in einem Milieuschutzgebiet der Zustimmung des Bezirksamts.
Bei der Abstinenz des Bezirksamts, über Milieuschutz steuernd einzugreifen, ist der Bezirksverordnetenversammlung – BVV – „der Kragen geplatzt“. Im April 2013 hat sie dem Bezirksamt aufgegeben, seine finanziellen und personellen Voraussetzungen für den Erlass von Milieuschutzsatzungen darzulegen.
Die Antwort des Bezirksamtes macht deutlich, wie weit man dort das Instrument des Milieuschutzes vernachlässigt hat (BVV-Drucksache 0476/4):
– Eine früher für Milieuschutz vorgehaltene halbe Stelle ist nicht mehr verfügbar.
– Kosten für Gutachten über die Analyse und Bewertung der Sozial- und Gebäudestruktur sind nicht verfügbar (ergänze: weil das Bezirksamt sie nicht in den Bezirkshaushalt eingestellt hat).
Ein Vergleich mit anderen Bezirken führt in eine andere Welt:
Im gleichen Jahr 2013 standen dem Bezirk Pankow für die Kontrolle und Betreuung seiner bis dahin bereits unter Milieuschutz gestellten Gebiete (11 „soziale Planungsräume“) sechs volle Stellen zur Verfügung – also: 6 zu 0 für Pankow!
Es erstaunt nicht, dass die BVV sich mit dieser Antwort des Bezirksamtes nicht zufrieden geben wollte. In ihrer Sitzung im November 2013 forderte sie das Bezirksamt nun auf (Drucksache 0718/4), „Gebiete im Bezirk zu benennen, für die auf Grund der Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt Milieuschutz (soziale Erhaltungssatzungen gemäß § 172 BauGB) beantragt werden sollte.“
Das Bezirksamt brauchte daraufhin mehr als 18 Monate, um dann im Juni 2015 im Stadtentwicklungsausschuss der BVV das Ergebnis der zwischenzeitlich beauftragten Voruntersuchungen vorstellen zu lassen. Das mit den Untersuchungen beauftragte Institut empfahl, für 6 Planungsräume vertiefende Untersuchungen zu beauftragen, und zwar für:
– Brabanter Platz,
– Kaiserin-Augusta-Allee,
– Karl-August-Platz,
– Richard-Wagner-Straße,
– Spreestadt und
– Tegeler Weg.
Schon der Umgang mit dem Voruntersuchungsauftrag macht deutlich, wie wenig dem Bezirksamt daran liegt, einer Mieterverdrängung entgegen zu wirken:
– Der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf umfasst 57 „soziale Planungsräume“. Von diesen 57 Planungsräumen sind lediglich 18 (also weniger als ein Drittel) in den Untersuchungsauftrag einbezogen worden.
– Einbezogene Planungsräume wie Klausenerplatz und Ernst-Reuter-Platz, die die beiden ersten Plätze bei der Einschätzung der Verdrängungsgefahr einnehmen und bei Einrechnung des Indexwertes für den Aufwertungsdruck immer noch den 2. bzw. 4. Gesamtgefährdungsrang ausweisen, werden vom Bezirksamt nicht in die Gebiete aufgenommen, die es einer vertieften Untersuchung für würdig hält.
Immerhin scheinen weitere Beschlüsse der BVV aus dem Jahr 2015 (Drucksachen 1220/4 und 1381/4), in denen das Bezirksamt aufgefordert wird, sich um Mittel für vertiefende Gutachten zu kümmern und für den Milieuschutz wenigstens zwei volle Stellen vorzuhalten, die dortige Blockade etwas gelockert zu haben:
Nach einer Auskunft des Bezirksamtes auf eine Bürgeranfrage (BVV-Drucksache 1584/4, Nr. 14, von 31. Mai 2016)
– soll nun die Ausweisung als Milieuschutzgebiet für die Planungsräume Tegeler Weg, Kaiserin-Augusta-Allee und Richard-Wagner-Platz vorbereitet werden,
– sind mittlerweile die vertiefenden Untersuchungen für die Planungsräume Karl-August-Platz, Brabanter Platz und Hildegardstraße beauftragt.
Aus der gleichen Antwort des Bezirksamtes (s. „zu Frage 3“) ergibt sich allerdings auch, dass weitere Gebiete im Bezirk nicht unter Milieuschutz gestellt werden sollen. Das Bezirksamt begründet das damit, dass „alle Gebiete im Bezirk im Rahmen des Grobscreening untersucht worden sind.“
Hier hat das Bezirksamt wohl schon vergessen, dass es nur knapp ein Drittel der Planungsräume in Charlottenburg-Wilmersdorf untersuchen ließ.
Diese unrichtige Antwort auf die Bürgeranfrage zeigt, dass die Verdrängungsgefahr im Bezirksamt offenbar immer noch nicht in ihrer Brisanz wahrgenommen wird und nur widerwillig und soweit „angefasst“ wird, dass die BVV erst einmal Ruhe gibt.
Über diese Haltung des Bezirksamtes – und wie man sie überwinden kann – wird in der Veranstaltung der KiezKulturWerkStadt am 13. September zu sprechen sein.
Eingangs werden Joachim Oellerich von der Berliner Mietergemeinschaft e.V. (Chefredakteur des „Mieterechos“) und Sigmar Gude vom Stadtforschungsinstitut TOPOS darlegen, welche Möglichkeiten und Grenzen sie generell für das Instrument des Milieuschutzes sehen und welche rechtlich-technischen Kriterien für die Untersuchung von Milieuschutz-„Verdachtsgebieten“ zu beachten sind. Die Moderation wird Volker Fischer (MieterWerkStadt, Abgeordnetenhauskandidat für DIE LINKE) übernehmen.
4.9.2016, Wolfgang Mahnke (MieterWerkStadt Charlottenburg)
31. Mai 2016
Einwohnerfrage Klaus Helmerichs („Milieuschutz“) zur BVV ChWi am 21. April 2016 (14. Frage zu BVV-Drucksache 1584/4) mit Antworten per 31. Mai 201
Frage:
1. Was hält das Bezirksamt und was halten die in der BVV vertretenen Fraktionen/Parteien von der Ausweisung von Milieuschutzgebieten im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf insbesondere unter Berücksichtung der Möglichkeit,die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in diesen Gebieten zu beeinflussen?
2. Was hat das Bezirksamt bzw. was haben die in der BVV vertretenen Parteienunternommen, um das Entscheidungsverfahren zur Ausweisung von Milieuschutzgebieten im Bezirk seit Mitte 2015 voranzutreiben? (Insbesondere interessiert uns der Bearbeitungsstand der nach der Durchführung der Voruntersuchung ins Auge gefassten Gebiete: Brabanter Platz, Kaiserin-Auguste-Allee, Karl -August-Platz, Richard-Wagner-Str., Spreestadt und Tegeler Weg).
3. Zudem interessiert uns, welche weiteren Gebiete nach Auffassung desBezirksamt und der in der BVV vertretenen Parteien in den Milieuschutz einbezogen werden sollen?
4. Welche Nebenwirkungen auf die Nachbargebiete sind nach Auffassung desBezirksamtes und der in der BVV vertretenen Fraktionen zu erwarten, wenneinzelne Gebiete den Status des Milieuschutzes erhalten?
5. Wie wirkt sich nach Ausweisung von Milieuschutzgebieten in Nachbarbezirken nach Erkenntnissen des Bezirksamtes auf die Wohnsituation und Mietentwicklung in unserem Bezirk aus?
Das Bezirksamt nimmt wie folgt Stellung:
Zu Frage 1:
Bei dem sogenannten Milieuschutz, eigentlich soziale Erhaltungsverordnung, handelt es sich um ein Instrument aus dem Städtebaurecht. Hiermit kann kein Mieterschutz oder eine Begrenzung der Mieten oder von Mietsteigerungen erreicht werden. Die soziale Erhaltungsverordnung ist, auch wenn dies fälschlicherweise gerne so hingestellt wird, weder ein wohnungs- noch ein mietenpolitisches Instrument, sondern ein städtebauliches. Sie kann nur auf bauliche Veränderungen von Wohnungen wie die Zusammenlegung von kleinen Wohnungen, Ein- und Umbauten in Wohnungen, den Abriss von Gebäuden und die Nutzungsänderung Wohnung zu Büro Einfluss nehmen.
Die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum an Gebäuden, die in Milieuschutzgebieten liegen, darf seit dem Inkrafttreten der Umwandlungs-verordnung am 14. März 2015 nicht ohne Genehmigung erfolgen. Durch diesen Genehmigungsvorbehalt ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen insofern beeinflussbar, als dass eine abschreckende Wirkung auf finanzstarke Investoren entsteht. Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen als Spekulations- und Renditeobjekte kann damit erschwert werden.
Für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung müssen städtebauliche Gründe vorliegen und es muss ein funktionaler Zusammenhang zwischen der baulich-städtebaulichen Struktur und der Bevölkerungsstruktur nachgewiesen werden. Somit kann keine soziale Erhaltungsverordnung erlassen werden, nur um die Immobilienspekulation einzudämmen.
Zu Frage 2:
Seit dem Sommer 2015 liegt das Gutachten über ein Grobscreening von Verdachtsgebieten im Bezirk vor. Hieraus resultierten weitere vom Bezirksamt beauftragte gutachterliche Untersuchungen. Bezogen auf die einzelnen Gebiete heißt das:
– Für die Spreestadt erfolgen keine weiteren Untersuchungen, da der geringe Wohnungsumfang im Gebiet keine soziale Erhaltungsverordnung zulässt.
– Die beiden Planungsräume Tegeler Weg und Kaiserin-Augusta-Allee werden zusammen betrachtet, die Ausweisung für dieses Gebiet ist in Vorbereitung.
– Die Ausweisung für dieses Gebiet Richard-Wagner-Platz ist in Vorbereitung.
– Für die Gebiete Karl-August-Platz, sowie den Planungsraum Brabanter Platz unterEinbezug des östlich angrenzenden Planungsraum Hildegardstraße stehen die weiteren vertiefenden Untersuchung vor dem Abschluss.
Zu Frage 3:
Es werden keine weiteren Gebiete einbezogen, da alle Gebiete im Bezirk im Rahmen einer Vorprüfung und des Grobscreening untersucht worden sind.
Zu Frage 4 und 5:
Natürlich entsteht ein Druck auf benachbarte Gebiete, wenn Investoren Milieuschutzgebiete meiden. Dieser Druck ist aber statistisch schwer feststellbar und wird von den anderen Bezirken bisher auch nicht wahrgenommen.
Die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen nimmt wie folgt Stellung:
Zu Frage 1:
Wie Sie unseren folgenden Anträgen mit den Antworten des zuständigen Stadtrats der laufenden Wahlperiode entnehmen können, hat sich die Fraktion Bündnis 90/ DieGrünen schon seit langem für die Ausweisung von Milieuschutzgebieten eingesetzt, unter anderem, damit endlich auch in unserem Bezirk die Umwandlungsverordnung angewendet werden kann.
„DS-Nr 0476/4
Soziale Erhaltungssatzungen für Charlottenburg-Wilmersdorf prüfen!
BVV hat in ihrer Sitzung am 21. Februar 2013 beschlossen:
Das Bezirksamt wird gebeten darzulegen, welche Voraussetzungen in finanzieller und personeller Hinsicht für den Erlass von (sozialen) Erhaltungssatzungen gem. § 172 (1)Satz 1 Nr. 2 „Milieuschutz“ BauGB erforderlich sind.Der BVV ist bis zum 31. Mai 2013 zu berichten.
Das Bezirksamt teilt hierzu Folgendes mit:
Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zielen auf den Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, also der Zusammensetzung eines speziellen Milieus, und nicht auf den Schutz von Einzelpersonen wie beispielsweise Mietern ab. In die zivilrechtliche Beziehung zwischen Mieter und Vermieter kann mit diesem Instrument nicht eingegriffen werden. Vielmehr handelt es sich hier um ein Instrument aus dem Städtebaurecht.
Somit müssen besondere städtebauliche Gründe für den Erlass solch einer Verordnung vorliegen. Die vorhandene Struktur der Wohnbevölkerung, also eine ganz besondere Mischung in der Einwohnerstruktur, kann nur Anlass für den Erlass einer Milieuschutzverordnung sein, wenn dieses Milieu aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Hierbei geht es zum einen um die Bewertung der konkreten Sozialstruktur aus städtebaulicher Sicht und zum andern muss eine mögliche Verdrängung der Wohnbevölkerung städtebauliche Auswirkungen haben. Für jedes spezifische Gebiet müssen aber städtebauliche Gründe vorliegen, die für die konkrete Erhaltungssituation besonderes Gewicht haben. Hierunter sind alle sich aus der Verdrängung der Wohnbevölkerung ergebenen städtebaulichen Auswirkungen von Gewicht zu verstehen. Vage Befürchtungen allein reichen nicht aus, vielmehr müssen sich die nachteiligen Folgen mit der bei Prognoseentscheidungen erforderlichen Sicherheit abschätzen lassen. Wohnungs- oder mietenpolitische Ziele sind hiermit zumindest nicht unmittelbar umsetzbar.
Vor dem Erlass einer Verordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist zu prüfen, ob die hierfür notwendigen Voraussetzungen vorhanden sind. Diese komplexen, mit einem hohen Aufwand verbundenen Untersuchungen, beziehen sich u. a. auf die Bevölkerungs- und Einkommensstruktur, den Bestand an modernisierungsnotwendigen Gebäuden, den Ausstattungsstandard der Wohnungen, der Wohnungsnachfrage, dem zu erwartenden Verdrängungspotenzial und die sich aus der Verdrängung bzw. der Veränderung der Zusammensetzung der Bevölkerung ergebenden städtebaulichen Auswirkungen. Aufgrund dieser dezidierten Voraussetzungen wird das Instrument der Milieuschutzsatzung auch zukünftig nicht immer für jedes Gebiet einsetzbar sein.
Zur Erfassung des modernisierungsnotwendigen Gebäudebestands wären aufwändige Primäruntersuchungen durchzuführen. Neben dem hohen Untersuchungsaufwand zur Vorbereitung und Aufstellung erfordert auch die Umsetzung solch einer Verordnung personelle Voraussetzungen. Da die ehemalige halbe Stelle zur Bearbeitung von Erhaltungsverordnungen ersatzlos entfallen ist, ist eine systematische Untersuchung der Wohngebiete im Bezirk dem Bezirksamt derzeit nicht möglich. Der Bedarf an Gutachtermitteln kann nicht abgeschätzt werden.
Nach heutigem Kenntnisstand kann auch der notwendige Personalbedarf für die Erstellung, Beratung, Genehmigungspraxis und Kontrollen nicht vorab ermittelt werden. Allerdings handelt es sich hierbei um eine personalintensive Tätigkeit. So sind im Bezirk Pankow, mit der sozialen Erhaltungsverordnung für 11 Gebiete, sechs Stellen vorhanden.
Erfahrungen im praktischen Vollzug in anderen Städten zeigen, dass der zeitgerechte Ausstattungsstandard von Mietwohnungen, wie z.B. Fahrstühle, immer genehmigt werden muss. Auch sind Mieterhöhungen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Erhaltungssatzungen nicht zu verhindern. Deswegen können die Aufwertungs- und Verdrängungsprozesse, die zum Wegfall preiswerten Wohnraums führen, durch das Instrument einer Milieuschutzsatzung oder Umwandlungsverordnung nur begrenzt aufgehalten werden.
Erfreulicherweise beabsichtigt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt das Instrument der Erhaltungssatzungen zu schärfen und hat entsprechende Initiativen angekündigt. Hierzu gehört auch die Bereitstellung von finanziellen Mitteln für eventuelle Gutachten.
Das Bezirksamt bittet, den Beschluss damit als erledigt zu betrachten.“
„DS-Nr. 0718/4
Milieuschutzgebiete benennen
Die BVV hat in ihrer Sitzung am 21. November 2013 beschlossen:
Das Bezirksamt wird gebeten, Gebiete im Bezirk zu benennen, für die aufgrund der Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt Milieuschutz (Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 BauGB) beantragt werden sollte.
Der BVV ist bis zum 30.06.2014 zu berichten.
Das Bezirksamt teilt hierzu Folgendes mit:
Im Rahmen der beauftragten Voruntersuchung, deren Ergebnis dem Ausschuss für Stadtentwicklung am 24. Juni 2015 vorgestellt wurde, sind für die Regionen BrabanterPlatz, Kaiserin-Augusta-Allee, Karl-August-Platz, Richard-Wagner-Straße, Spreestadt und Tegeler Weg Indizes ermittelt worden, die die weitere Untersuchung von Gebieten unter dem Aspekt der möglichen Identifizierung festzusetzender Milieuschutzgebiete zulassen. Diese Untersuchung wird durchgeführt und der zuständige Fachausschussüber das Ergebnis unterrichtet.
Das Bezirksamt bittet, den Beschluss damit als erledigt zu betrachten.“
„DS-Nr. 1220/4
Unterstützung bei der Umsetzung von Milieuschutz einfordern
Die BVV beschließt:
Das Bezirksamt wird ersucht, sich beim Senat für eine finanzielle und personelle Unterstützung bei der Umsetzung von sozialen Erhaltungssatzungen („Milieuschutz“) in Charlottenburg-Wilmersdorf einzusetzen.“
„DS-Nr. 1381/4
Milieuschutz ermöglichen
Die BVV beschließt:
Das Bezirksamt wird aufgefordert, bestehende Möglichkeiten innerhalb der Flexibilisierung im Rahmen des Abbaus von Vollzeitäquivalenten (VZÄ) bis 2016 dahingehend zu nutzen, dass der Abteilung Stadtentwicklung zur Verwirklichung von sozialen Erhaltungssatzungen (Milieuschutz) gemäß BVV-Beschluss vom 18.6.2015 die erforderlichen zwei Stellen mit der Wertigkeit E 10 zum nächstmöglichen Zeitpunkt zugeordnet werden.
Der BVV ist bis zum 30.11.2015 zu berichten.“
Zu Frage 2:
Unsere Initiativen zum Milieuschutz können Sie den unter 1.) genannten Anträgen entnehmen.
Zu Frage 3:
Da für die Ausweisung von Milieuschutzgebieten gemäß Bundesrecht strenge Kriterien gelten, die anhand eines umfassenden Gutachtens verifiziert werden müssen, müssen wir das Ergebnis des Gutachtens abwarten. Die benannten Gebiete sind bereits das Ergebnis einer gutachterlichen Voruntersuchung des Bezirks. Allerdings halten wir es für angebracht, nach erfolgter Schließung des Flughafens Tegel die Wohngebiete in Charlottenburg-Nord einer neuerlichen Evaluation zu unterziehen.
Zu Frage 4:
Da der Wohnraumdruck im gesamten Bezirk hoch ist, stehen viele Bereiche des Bezirks generell unter Druck. Nicht überall sind jedoch die für die Ausweisung eines Milieuschutzgebiets erforderlichen komplexen Sozialindikatoren gegeben, die das Bundesrecht vorschreibt. Eine Evaluation des Gesamt-Bezirks sollte jedoch in Abständen erfolgen.
Zu Frage 5:
Hierzu sind keine Daten bekannt.
Die PIRATEN-Fraktion nimmt wie folgt Stellung:
Zu Frage 1:
Die Ausweisung von Milieuschutzgebieten sehen wir grundsätzlich positiv, gerade unter dem genannten Gesichtspunkt.
Zu Frage 2:
Die Fraktion der PIRATEN unterstützt die Bemühungen des Bezirksamtes.
Zu Frage 3:
Die Fraktion der PIRATEN würde es begrüßen, wenn der Leon-Jessel-Kiez ebenfalls einbezogen würde. Für Charlottenburg-Nord sollte die Einführung eines Milieuschutzes zumindest in Teilbereichen nochmals geprüft werden.
Zu Frage 4:
Angrenzende Kieze könnten den Milieuschutz ebenfalls anstreben.
Die SPD-Fraktion nimmt wie folgt Stellung:
Sehr geehrter Herr Helmerichs,
zu Ihren Fragen zum Thema Milieuschutz darf ich Ihnen für die SPD-Fraktion, Ihre Fragen wie folgt beantworten:
Zu Frage 1:
Aus Sicht der SPD-Fraktion ist das Instrument, Gebiete als Milieuschutzgebiete auszuweisen, erst durch das Inkrafttreten der Umwandlungsverbotsverordnung richtig wirksam geworden. Nun ist es nicht mehr ein rein städtebauliches Instrument was Spekulanten abschreckt, sondern kann tatsächlich Mieter schützen. Von daher hält die SPD-Fraktion viel von der Ausweisung von Milieuschutzgebieten im Bezirk.
Zu Frage 2:
Die SPD-Fraktion hat sich sowohl nach außen, durch Diskussion im Ausschuss, als auch intern intensiv mit dem Thema beschäftigt und es aktiv begleitet. Allerdings ist es uns wichtig, eine Ausweisung von Gebieten auch relativ rechtssicher zu machen. Was nützt eine Ausweisung, wenn sie kurze Zeit danach durch eine Klage und ein Gerichtsurteil gekippt wird, weil sie nicht fundiert und an bestimmten Kriterien orientiert gemacht wurde. Zum Bearbeitungsstand müsste das Bezirksamt Ihnen Informationen geben.
Zu Frage 3:
Sobald die Ausweisung der Gebiete stattgefunden hat, sollten nach einer gewissen Zeit, die direkt angrenzenden Gebiete untersucht werden, ob eine negative Auswirkung auf diese erfolgt. Sollte dies der Fall sein, müssen diese Gebiete untersucht werden, ob sie sich für die Ausweisung zu einem Milieuschutzgebiet eignen.
Zu Frage 4:
Allgemein könnte ein „Verdrängungseffekt“ von Spekulanten in die Gebiete rund um Milieuschutzgebiete vermutet werden. Dies muss aber im Einzelfall untersucht werden. Nicht jedes Gebiet weist auch eine Struktur auf, die für Spekulanten interessant ist.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne, unter meiner Handynummer 01636343226 zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Heike Schmitt-Schmelz
Die CDU-Fraktion nimmt wie folgt Stellung:
Beantwortung zu Fragen 1 – 6:
Die CDU-Fraktion setzt sich dafür ein, dass eine Verdrängung von Mietern aus ihren angestammten Kiezen verhindert wird, ohne deswegen die Schaffung von Wohneigentum benachteiligen oder verteufeln zu wollen.
Ein Mittel dazu kann die Ausweisung von Milieuschutzgebieten sein. In der Praxis hat dies allerdings nicht nur Vorteile, denn wo fängt eine Luxussanierung an und wo hört die zeitgemäße Ausstattung auf? Auch sollten alle Instrumente, die zu einer Verbesserung des Mieterschutzes führen, bezirksübergreifend koordiniert werden, um Verdrängungseffekte nicht zu provozieren. Einen „Wettbewerb“ darf es nicht geben. Das Bezirksamt hat eine Studie zu möglichen Gebieten beauftragt. Die Ergebnisse sind sorgfältig auszuwerten und mit den Nachbarbezirken abzustimmen.